AQUIS ZWEITE Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Karow-Zeta OHG

LG Berlin verneint Verpflichtung einer Treuhandkommanditistin zur Leistung des klageweise geltend gemachten Nachschusses bei der AQUIS Zweite Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Karow-Zeta OHG

 

Die Aquis Zweite Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Karow-Zeta OHG errichtete im Jahre 1996 in Caro-Nord Miethäuser mit insgesamt 257 Wohnungen und einer Gesamtwohnfläche von 16.592 qm. Dieses Bauvorhaben wurde durch 23 Gesellschafter, unter anderem der in Berlin ansässigen B.O.G.E.N Vermögensgesellschaft mbH, über welche 216 weitere Anleger an der OHG mit einer treuhänderisch gehaltenen Einlage beteiligt sind, über die geleisteten Einlagen hinaus durch ein im Dezember 1995 durch die Berliner Hypotheken- und Pfandbriefbank AG, nunmehr firmierend unter Berlin-Hannoversche Hypothekenbank AG, gewährtes Darlehen über EURO 34.106.236,22, einen von dieser Bank gewährten Kontokorrentkredit in Höhe von EURO 1.700.045,50, ein Darlehen der ALLORA Industrie- und Wohnbau GmbH über EURO 178.952,16 sowie Aufwendungsdarlehen und –zuschüsse der Investitionsbank Berlin finanziert, wobei gemäß § 6 I des Gesellschaftsvertrages die Gesamtkosten des Bauvorhabens den Betrag von DM 113.437.000,00 nicht überschreiben sollte.

Nachdem in den letzten Jahren die Mieteinnahmen erheblich unter den noch bei Gesellschaftsgründung gegebenen Erwartungen zurückblieben, geriet die OHG in erhebliche wirtschaftliche Schwierigkeiten, weshalb im Juni 2006 die Gesellschafter und die treuhänderisch beteiligten Anleger im schriftlichen Verfahren einen Beschluss zur Sanierung der OHG fassten. Hiernach waren zur Abwendung der sonst drohenden Insolvenz ein einmaliger Nachschuss in Höhe von EURO 17.401.158,00 zzgl. eines weiteren Betrages über EURO 2.420.065,81 zum Ausgleich der disparitärischen Kapitalerhöhung von den Gesellschaftern quotal in demjenigen Verhältnis zu zahlen, in dem ihre Beteiligung im Zeitpunkt unmittelbar vor dem Kapitalerhöhungsbeschluss vom 02.03.2001 standen.


Von der OHG wurde im Oktober 1996 mit der Berlin-Hannoverschen Hypothekenbank AG sowie der ALLORA Industrie- und Wohnbau GmbH eine Sanierungsvereinbarung getroffen, nach der sich letztere zu einem teilweisen Verzicht auf ihre jeweiligen Darlehensforderungen unter der Bedingung bereiterklärten, dass die Gesellschafter einen „sanierungsbedingten Gesellschafterbeitrag“ in Höhe von EURO 13.481.939,00 unter anderem zur Sondertilgung bestehender Verbindlichkeiten der Bank gegenüber der OHG in Höhe von EURO 13.481.939,00, welche zum 01.07.2006 fällig gestellt wurde, aufbringen und die OHG einen anteiligen Darlehensbetrag in Höhe von EURO 107.371,00 in einem Betrag vorzeitig bis zum 30.09.2006 zurückzahlt.


Weiterhin verpflichtete sich die Berlin-Hannoversche Hypothekenbank AG dazu, die sanierungswilligen Gesellschafter nach Einzahlung der auf diese anteilig entfallenen Sondertilgungen aus der persönlichen Haftung für das Objektdarlehen zu entlassen. Darüber hinaus verzichteten vorgenannte Darlehensgeber darauf, wegen ihrer Ansprüche gegen sanierungsunwillige bzw. –fähige Gesellschafter nicht in das Gesellschaftsvermögen der Klägerin zu vollstrecken und ermächtigten diese jeweils dazu, bestehende Darlehensforderungen gegen sanierungsunwillige Gesellschafter in gewohnt geführter Prozessstandschaft einzuklagen.


Das Landgericht Berlin hat in seinem Beschluss vom 25.09.2007 zum Az.: 83 O 23/07 (in dem Rechtsstreit wurde die Hauptsache von der beklagten Treuhandkommanditistin für erledigt erklärt, demzufolge musste nur noch über die angefallenen Kosten entschieden werden) die Feststellung getroffen, dass die beklagte Treuhandkommanditistin rechtlich nicht zur Leistung des klageweise geltend gemachten Nachschusses verpflichtet war.

Grundsätzlich ist ein Gesellschafter zur Erhöhung des vertraglich festgesetzten Beitrages oder zur Ergänzung der durch Verlust verminderten Einlage vor Auflösung der Gesellschaft grundsätzlich nicht verpflichtet, allerdings in dem Gesellschaftsvertrag von dem Grundsatz der dispositiven Vorschrift § 707 BGB abweichende Bestimmungen getroffen werden können.


Eine solche Regelung setzt voraus, dass die Gesellschafter ausdrücklich oder stillschweigend in dem Gesellschaftsvertrag eine entsprechende Pflicht vereinbart haben, was insbesondere dann anzunehmen ist, wenn diese sich nicht zur Erbringung betragsmäßig bestimmter Einlagen sondern allgemein zu den für die Erreichung des Gesellschaftszwecks erforderlichen Beiträge verpflichtet haben oder wenn sich die Gesellschafter zum einen eine betragsmäßige festgelegte Einlage, zum anderen laufende Beiträge versprochen haben.


Grundsätzlich ist bei Auslegung des Gesellschaftsvertrages zu beachten, dass eine Vertragsbestimmung, welche über die ursprüngliche Einlagepflicht hinausgehende Nachschusspflichten der Gesellschaft begründen soll, nur wirksam ist, wenn diese eindeutig ist und der Gesellschaftsvertrag darüber hinaus Ausmaß und Umfang einer möglichen zusätzlichen Belastung der Gesellschafter erkennen lässt, was die vertragsmäßige Festlegung einer Obergrenze oder sonstiger Kriterien voraussetzt (Beschluss des LG Berlin vom 23.09.2007, mit wörtlichen Rechtssprechungsnachweisen).


Im hier zu beurteilenden Gesellschaftsvertrag war keine Obergrenze oder sonstige klar ersichtliche objektive Kriterien für die von den Gesellschaftern (bzw. Treugebern) möglicherweise nachzuleistenden Beträge ausgewiesen.


Nach Auffassung des LG Berlin konnte die geltend gemachte Nachschussforderung auch nicht mit Erfolg aus der gesellschafterlichen Treuepflicht hergeleitet werden, unter anderem weil es zur Begründung einer solchen Treuepflicht grundsätzlich nicht reicht, wenn die Unterdeckung in der Gesellschaft auf einer Unterschreitung der projektierten Einnahmen beruhen oder dass die Gesellschaft – ohne weitere Beitragsleistungen der Gesellschafter – aufgelöst werden müsste oder in Insolvenz geraten würde.


Das LG Berlin hat zudem dargestellt, dass eine Treuepflichtverletzung der nicht zustimmungswilligen Gesellschafter und Treugeber darüber hinaus auch dann nicht gegeben ist, wenn auch im Falle der Leistung der beschlossenen weiteren Beiträge der Gesellschaftszweck, nämlich die Erwirtschaftung eines Gewinns, auf lange Sicht nicht (mehr) erreicht werden kann, zumal nach Auffassung des Gerichts grundsätzlich nicht von einer aus dem Gesichtspunkt der Treuepflicht für die Gesellschafter zumutbare Nachschusspflicht ausgegangen werden kann, wenn diese fast 64,7% der ursprünglichen Einlage beträgt und offensichtlich ohne jede Auseinandersetzung mit den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen der überstimmten Gesellschafter durchgesetzt werden soll.


Anmerkung:


Obwohl die Geschäftsführung die Anleger über die desolate wirtschaftliche Situation „ihrer“ Fondsgesellschaft in aller Dringlichkeit zu informieren versucht, zeigt sich oftmals kein persönliches Interesse der Anleger, Gesellschafterversammlungen aufzusuchen, weil der Weg, sich über die Treuhänderin am Beschlussverfahren zu beteiligen, leichter und gangbarer ist.


Ausgestattet mit entsprechenden Vollmachten fällt es sodann der Treuhänderin leicht, Gesellschaftsbeschlüsse durchzusetzen, in welchen – gerade wenn die wirtschaftliche Situation des Fonds weit hinter den Erwartungen zurückbleibt – sich die Gesellschafter zur Erhöhung des Gesellschaftskapital verpflichten müssen.


Gerade im Hinblick auf den Beschluss des Landgerichts Berlin, welcher sich zudem substantiiert auch mit der Rechtssprechung zum Rechtsberatungsgesetz auseinandersetzt, zeigt sich, wie wichtig es ist, sich mit den vertraglichen Bestimmungen einer Gesellschafterstellung auseinander zu setzen, wenn eine Kapitalerhöhung im Raum steht.


Denn oftmals ist es sodann zu spät. Infolge der begrenzten Widerrufs- bzw. Anfechtungsfristen eines Gesellschafterbeschlusses sieht sich ein Anleger oftmals kurzfristig Zahlungen durch die Gesellschaft ausgesetzt, welche seine persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse weit überschreiten.


Der Schutzverein für Rechte der Bankkunden e.V. hat es sich zur Aufgabe gemacht, geschädigten Anlegern eine Hilfe aus der Schuldenfalle zu bieten. Unsere Vertragsanwälte können bei Zusendung prüfungsfähiger Unterlagen individuelle Möglichkeiten darstellen, um doch noch Wege zu finden, einer vermeintlichen Nachschussverpflichtung zu entgehen.

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